La société civile immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière est une structure juridique de plus en plus utilisée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI présente en effet, entre autres, de nombreux avantages fiscaux. Néanmoins, une fois créée, la SCI demande un minimum de gestion et de respect de plusieurs règles de fonctionnement.

Une société civile peut être constituée en famille. Il faut au moins deux associés. Un mineur peut faire partie d’une SCI, mais il sera indéfiniment responsable des dettes sociales. C’est la raison pour laquelle, en pratique, les associés sont majeurs. Des époux peuvent s’associer quel que soit leur régime matrimonial.

La SCI peut acquérir un patrimoine pierre. C’est même un objet social courant. Avec plusieurs associés, il est plus facile d’obtenir un crédit auprès d’un établissement financier.

Quelques avantages fiscaux

  • Lors d’un achat d’un bien immobilier, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus si le bien est loué et rapporte donc des revenus,
  • La transmission d’un patrimoine : la taxation de 5 % sur la valeur des parts cédées se substitue aux droits de succession qui s’échelonnent selon le montant et le lien de parenté de 5 à 55 %,
  • Dans le cadre de l’ISF : possibilité d’appliquer une décote d’environ 20 % car les parts sociales sont plus difficilement cessibles qu’un bien en direct,
  • La transmission gratuite de l’usufruit à ses enfants : il suffit pour cela d’apporter la nue propriété d’un bien à la société civile. Au décès de l’usufruitier, les enfants nus propriétaires récupéreront automatiquement la pleine propriété du bien, sans avoir eu à le payer.
  • Le bien acheté par le biais d’une SCI est protégé de tout nantissement : en effet, les créanciers d’un associé pourront obtenir uniquement le nantissement de ses parts sociales, à la condition qu’ils obtiennent l’accord de celui-ci à l’unanimité des associés.

Dans le cadre d’achat d’un immeuble à usage professionnel

Dans ce cas, un bail commercial doit être établir, et la location peut être soumise à la TVA ; corrélativement, la SCI déduira la TVA sur ses dépenses. Chaque année, une déclaration n°2072 sera établie afin de déterminer le revenu foncier, à déclarer sur la déclaration de revenus des associés, selon la quote-part de leurs parts sociales.

Dans le cadre d’achat d’un immeuble à usage non professionnel

Si la location est à titre onéreuse, le contexte est identique à celui cité ci-dessus. A noter qu’il est toujours conseillé de faire l’option à la TVA.
Si la location est à titre gracieux, notamment en faveur d’un associé, l’administration considère que la société qui laisse gratuitement un logement à la disposition d’un associé ou d’un tiers, sans y être tenue par un contrat de location, se réserve en fait la jouissance de ce logement et qu’il convient de lui appliquer l’exonération prévue dans le Code Général des Impôts. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de déclarer la valeur locative, mais corrélativement, les charges afférentes à ces immeubles ne peuvent pas être déduites des revenus de la société, à fortiori, des revenus fonciers des associés.

Coût de la constitution d’une SCI

Il faut compter les frais de publicité, les frais de dépôt au greffe et les honoraires pour la rédaction de l’acte soit un coût global de 1000 euros hors taxes.

signature nathalie trapier